ระยะร่นอาคาร ครบจบในที่เดียว | สรุปทุกประเภทอาคาร บ้าน โรงงาน โกดัง อาคารพาณิชย์ อาคารสูง”

ระยะร่นอาคาร คืออะไร ทำไมถึงสำคัญ

“ระยะร่นอาคาร” คือ ระยะห่างระหว่างแนวเขตที่ดินกับตัวอาคาร ที่ต้องเว้นไว้ตามกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อให้เกิดความปลอดภัย การระบายอากาศ การเข้าถึงของรถดับเพลิง และไม่รบกวนเพื่อนบ้าน

กฎหมายนี้อยู่ใน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) แก้ไขเพิ่มเติมถึงปัจจุบัน ซึ่งกำหนดชัดเจนใน หมวด 3 และหมวด 4 เกี่ยวกับ “ที่ว่างโดยรอบอาคาร” และ “แนวอาคารและระยะต่างๆของอาคาร”

นอกจากนี้หากอาคารอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร จะใช้ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ร่วมด้วยและหากอยู่ในพื้นที่อื่นๆให้ตรวจสอบข้อกำหนดตามพื้นที่และเทศบาลนั้นๆ

บทความนี้ได้รวบรวมและสรุประยะร่นและข้อกำหนดต่างๆ ของอาคารแต่ละประเภทดังนี้

1. ระยะร่นอาคารทั่วไป

ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 ม. → ร่นจากกึ่งกลางถนน ≥ 3 ม.
ถนนกว้าง 6–10 ม. → ร่นจากกึ่งกลางถนน ≥ 6 ม.
ถนนกว้าง 10–20 ม. → ร่นจากแนวเขตถนน ≥ 1/10 ของความกว้างถนน
ถนนกว้าง > 20 ม. → ร่นจากแนวเขตถนน ≥ 2 ม.
แหล่งน้ำสาธารณะ
- กว้าง < 10 ม. → ร่น ≥ 3 ม.
- กว้าง ≥ 10 ม. → ร่น ≥ 6 ม.
- แหล่งน้ำขนาดใหญ่ (เช่น ทะเล/ทะเลสาบ) → ร่น ≥ 12 ม.

2. ระยะร่นบ้านพักอาศัย

ผนังที่มีช่องเปิด → ต้องร่นจากแนวเขต ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
ผนังทึบ → ต้องร่นอย่างน้อย 0.5 เมตร
ด้านที่ติดถนนสาธารณะ → ต้องร่นตามเขตทางไม่น้อยกว่า 3 เมตร
ที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดิน

ตัวอย่าง:
บ้านเดี่ยวบนที่ดิน 50 ตารางวา ผนังฝั่งขวาที่มีหน้าต่าง ต้องร่นอย่างน้อย 2 เมตรเพื่อเว้นช่องแสงและอากาศ

3. ระยะร่นอาคารพาณิชย์

“อาคารพาณิชย์” คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออุตสาหกรรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้ไม่เกิน 5 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรมได้

อาคารพาณิชย์ ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร หากมีช่องเปิด
ที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ดิน
ต้องมีที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกัน กว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

คำแนะนำ:
ถ้าด้านหน้าอาคารเปิดให้ลูกค้าเข้า ควรเว้นพื้นที่ไว้มากกว่า 3 เมตร เพื่อให้รถเข้า–ออกสะดวก และเพิ่มความสวยงามของหน้าอาคาร

4. ระยะร่นตึกแถว

ระยะด้านกว้าง เสาถึงเสา ≥ 4 เมตร, ระยะด้านลึก 24 เมตร ≥ x ≥ 4 เมตร
ผนังด้านที่ติดเพื่อนบ้าน → ต้องเป็นผนังทึบ โดยต้องเป็นผนังกันไฟทุกระยะไม่เกิน 5 คูหา
ตึกแถว 1ชุด จำนวนคูหาสูงสุดไม่เกิน 10 คูหา หรือความยาวรวมไม่เกิน 40 เมตร จะต้องเว้นระยะด้านข้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร
ด้านหน้าไม่ติดถนนสาธารณะ → ร่น ≥ 6 เมตร
ด้านหลังอาคาร → ร่น ≥ 3 เมตร โดยไม่ให้ส่วนใดของอาคารล้ำเข้ามา เว้นแต่การสร้างบันไดหนีไฟล้ำเข้ามาได้ไม่เกิน 1.40 เมตร

เพิ่มเติม:
หากเป็นตึกแถวที่สูงเกิน 15 เมตร ต้องตรวจสอบเงื่อนไขอาคารสูงเพิ่มเติมด้วย

5. ระยะร่นโรงงานและโกดัง

อาคารประเภทโรงงานหรือโกดัง มีความเสี่ยงด้านไฟและการขนถ่ายของ จึงต้องเว้นระยะมากกว่าทั่วไป

ประเภทอาคาร	พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น (ตร.ม.)	ระยะร่นที่ดินด้านหลัก (สองด้าน)	ระยะร่นด้านอื่น	หมายเหตุ
คลังสินค้า	100 – 500	≥ 6 เมตร (สองด้าน)	≥ 3 เมตร	–
คลังสินค้า	> 500	≥ 10 เมตร (สองด้าน)	≥ 5 เมตร	–
คลังสินค้าในนิคมอุตสาหกรรม	ตามข้อ 38 วรรค 3	ยกเว้นไม่ต้องเว้นระยะ ยกเว้นด้านที่ติดเขตนอกนิคมต้อง ≥ 10 เมตร	–	ตาม กฎกระทรวง ฉบับที่ 58 (พ.ศ. 2546)
โรงงาน	200 – 500	≥ 3 เมตร (สองด้าน) โดยผนังต้องเป็น ผนังทึบอิฐหรือคอนกรีต	≥ 6 เมตร	–
โรงงาน	500 – 1,000	≥ 6 เมตร ทุกด้าน	–	–
โรงงาน	> 1,000	≥ 10 เมตร ทุกด้าน	–	–

คำแนะนำ:
ในพื้นที่อุตสาหกรรมหรือเขตสีม่วง ให้ตรวจสอบข้อกำหนดผังเมืองรวมจังหวัดด้วย เพราะอาจมีระยะร่นพิเศษกำหนดเพิ่มเติม

6. ระยะร่นอาคารสูง, อาคารใหญ่พิเศษ

“อาคารสูง” หมายถึงอาคารที่มีความสูง ตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป

“อาคารใหญ่พิเศษ” หมายถึงอาคารที่มีขนาดมากกว่า 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป

พื้นที่รวมมากกว่า 30,000 ตร.ม. ต้องมีที่ดินด้านหนึ่งยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะทีมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18.00 เมตร
พื้นที่รวมน้อยกว่า 30,000 ตร.ม. ต้องมีที่ดินด้านหนึ่งยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะทีมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร
มีถนนทีมีผิวการจราจรกว้างไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร ที่ปราศจากสิงปกคลุมโดยรอบอาคาร เพือให้รถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้โดยสะดวก
ด้านที่ติดถนนสาธารณะ → ต้องร่น ไม่น้อยกว่า ½ ของความสูงอาคาร (แต่ไม่ต่ำกว่า 6 เมตร) วัดจากจุดที่วัดความสูงนั้นๆไปตั้งฉากกับ แนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด
ค่าสูงสุดของ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นของอาคารทุกหลังต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร (FAR) ไม่เกิน 10:1

ถ้าอาคารสูงกว่า 60 เมตร (อาคารขนาดใหญ่พิเศษ) → ต้องเพิ่มระยะร่นตามผลการพิจารณา รายงาน EIA และ ผังเมืองรวม

กฎหมาย:
กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535)

สนใจสร้างอาคารให้ถูกกฎหมายไม่สุ่มเสี่ยงต่อการถูกรื้อทิ้ง?

นอกจากข้อกำหนดและระยะร่นต่างๆที่อธิบายในบทความนี้ยังมีรายละเอียดต่างๆสำหรับอาคารแต่ละประเภทอีกมาก สามารถปรึกษา CVC และหากคุณกำลังมองหาสถาปนิกและวิศวกร เพื่อจัดทำแบบและรายการคำนวณเพื่อยื่นขอนุญาตก่อสร้าง เราช่วยคุณออกแบบและก่อสร้างได้ครบวงจร — ตั้งแต่เขียนแบบ ขออนุญาต ไปจนถึงก่อสร้างเสร็จ ให้บริการทั่วประเทศ โดยสถาปนิกและวิศวกรผู้เชี่ยวชาญ ด้วยราคาที่ย่อมเยา

ติดต่อเราได้ที่:

โทร: 099-495-2450